天悅江灣作為越秀路砦二期地塊，節奏還是很快的。

目前也已經開啟認籌，這兩天售樓部和會所也會陸續開放。2500㎡酒店式會所，涵蓋泳池、健身房、私宴廳這些，好奇泳池能不能運營下去。社區里面還有架空層，做了泛會所概念。

地塊位置不如之前的金悅文華，距離連霍高速更近，過去就有很多人介意周邊環境不行，看起來亂亂的。但整體還是沒問題的，銷量也是很好的證明，644套房一年時間基本售完，眼下可選房源已經不多，甚至前期142㎡開盤還能形成排隊搶房現象。

這次產品還是續弦之前，主打高贈送，102㎡加上贈送面積折合到92%得房率，127㎡和142㎡都是100%，有吸引力。127㎡還做了270°轉角客廳，有點創新。

地塊容積率3.5，相比美盛和信達也都會有點優勢，也是案場比較喜歡拿出來說的。

學校跟之前一樣，文化路一小翰林校區和龍門實驗初中，金悅文華的業主已經有入學的，目前看還是靠譜的。

只是這個地塊1960套房，壓力應該蠻大的，按照金悅文華去化速度都要3年，并且接下來金水北挺難的，新地塊層出不窮，供應量無窮大。金水印二期也要出來，教育港灣還有后期地塊，天樾九章、保利大都匯這些都排著隊，個人對這邊不樂觀。除非特別著急，挑一個綜合性價比不錯的上車，不著急的話就等等吧，金水北只會比過去更難。

預計下個月開盤，首開應該不錯，接下來就不好說了。(展開全部)

中原華曦府也算是今年比較熱門的新項目，位置雖然在西區，不像東區那么受眾，但地緣改善是繞不開的坎，參考恒大云璽，嘻嘻嘻。

電建宣傳這是中國第三座華曦府，之前一個在北京，一個在北龍湖。。。

產品層面沒的說，大師代鹽，外立面采用太空鋁板和幕墻，呈現出來后肯定秒殺周邊一眾老破大，碾壓級別。地塊面積倒是不小，100多畝，容積率3.8，總計16棟高層，共1777套房，大社區。

戶型有143㎡四房，也是起步面積，門檻還是不低的，南向雙臥，約8.2米陽臺；
168㎡四房，餐客一體貫通，南向陽臺約9米；最大的是192㎡，270度轉角環幕，開間約14.7米，也是最大戶型。

這幾個戶型還都做了偷面積設計，尤其是樣板間整了幾塊大陽臺，通透感一下就上來了。

據說還要打造一個下沉式會所，面積倒是不大，1000多平方，園區里面還有不少架空層。

交房時間預計在26年9月份，聽起來時間蠻久的，按照央企電建這尿性，首開也不會過多讓利，對外釋放的20000元/㎡，應該不會太好賣，參考萬科山河道去化速度也能感受個七七八八。

并且這個小區量大，確實考慮這個項目的也不用著急，等個一年肯定也能買到，價格說不定更便宜，還可以觀察下落地的呈現。

周邊還有地鐵5號線，距離幾百米，比較適中。還是很期待這個項目的開盤結果，因為也都是以自主需求為主，比較真實。

學?，F在說的是伊河路教育集團西站路校區（育紅小學），其他不說，距離倒是合適，一路之隔嗎，附近還有個鄭州市第五十二中，都不遠。(展開全部)

璞岸維權的事最近消停了許多，據說抓了人，但帶回去后發現幾乎沒有真業主，都是雇的，誠會玩。

外立面減配是擺到臉上了，顏色搭配呈現也確實丑，不知道咋想的，一個和尚挑水喝,兩個和尚抬水喝,三個和尚沒水喝，這仨股東也是真行。

但畢竟是以玻璃幕為主，進到室內看到漂亮的落地窗，舒適感也就上來了。

目前在售房源已經不多，160㎡的據說已經全部賣完，184㎡的還有一套，單價4.1萬左右，總價700多萬。但看網簽數據還有這倆面積還有十幾套，很久都沒變化啦，也不知道藏哪去了。

最難賣的就是頂復和208/218㎡客廳挑空戶型，均價4.6萬，總價1000萬左右，記得璞岸首開前就在宣傳這個戶型，后期反倒沒什么聲音了。

另外還有一些一樓帶院，145㎡非標一樓，贈送50㎡花園和一層100㎡左右地下室，總價700多萬。

160㎡一樓，贈送約70㎡花園和約150㎡地下室，層高5.8米，總價1000萬左右。

一樓帶院這種產品說實話不是很推薦，院子也不大，就那幾十平米，溢價高的驚人。除去院子，采光是整棟樓最差的，尤其是這幾年夏季鄭州余量也很大。地下室很多還都是毛坯，不裝修吧浪費，裝修吧扔進去幾十萬都不帶響的，還得考慮除濕、空氣流通、采光等問題。

接下來就是靜等璞岸退出歷史舞臺，西側還有兩塊地要拍，等他們產品出來正式開售，起碼到明年年中，不著急，慢慢來。(展開全部)

這兩個月北龍湖最熱鬧的就是綠城湖畔雲廬
剛開始說降價到32000送車位，但需要申請

又說車位可以折現到房價里，一步到位30800
另一邊抖音上業主瘋狂賣房子，只要28000一平，瘋狂大甩賣。

目前3、5、6、7、9、13、15這些樓棟基本售完，其他大部分樓棟都有房源在售。除了中間幾棟沒交房，其他已經交房。

現在只要你決定要買，網簽完放款就可以收房，滿足很多人想買現房的需求。

價格呢，基本上就是31000左右，比對面中海便宜一千塊錢左右。

過去，一直覺得買房品質是很重要，但還是要看價格，綜合進行對比?，F在，這倆放在一起，竟然感覺中海更好些。

雖然，中海過去都是利潤王的稱號，同時看完這倆樓盤感覺綠城更像利潤王。景觀方面，標準的綠城風，能做草坪的絕不種樹。外立面更不必說，北龍湖少有的真石漆。室內精裝比起萬科未來時光、萬科翠灣中城這種剛改盤都不可及。

比如—地磚，應該就是白沙陶瓷城30塊錢一塊的水平，樣板間的美縫都是坑坑洼洼。關鍵是電梯間、單元大堂的美縫也都沒做，真能省。也可能是工期沒排到，關鍵是已經交房了。

真是不怪過去業主的奮力維權，房價買到高點，品質收到低點。剩余房子還有200套左右，慢慢賣吧，得虧是有個央企好爹。這兩天深圳對萬科的愛，令民企甚是羨慕，兜底式保護。(展開全部)

龍源路打通這個事前段又被提上日程，報道里這樣說的——鑒于龍源路除納入新龍路實施的交叉口外均已建成通車，鄭東新區XX要于2023年9月底前完成用地報批手續辦理，市城建局XX要于2024年2月底前完成道路建設工作。

雖然龍源路打通這個事每年都在提，但感覺這次還有點戲，打通之后最受益的新盤就是正弘璟云著，雖然過去正弘在這里也很受傷，這下總歸是有了盼頭。

前段時間還搞了個工地開放日，不說真的假的吧，蠻有信心的，據說一批次還會提前到明年7月份左右交房。

過去賣的還是以5/8/12/13這幾棟樓為主，其實是5棟，5號樓分為2棟，145㎡四房剩余還比較多，也比較難去化。8號樓上也是145㎡四房，基本賣完了，12號樓是125㎡三房，基本沒房，13號樓125㎡三房還剩幾套不太好的樓層。

最小面積是105㎡三房，總價170萬左右，也是這個盤的最低門檻。正弘也挺硬氣，速度不快，也不甩賣。周邊確實沒啥競品，金科、奧園躺平，萬科以大戶型為主，總價240萬左右。其他就是水投壹號院、萬林府存在感相對低的，還有一個龍居華府。

楊金片區的難，大家有目共睹，五六年前也是如日中天，當時很少有聽到北龍湖北岸的聲音，康橋、美盛就將價格拉升到20000多一平?，F在已經淪為和濱河作對比，濱河一降價還能賣的嗖嗖叫，一個月上百套，楊金降價也難。但還是覺得楊金比濱河潛力會大一些，先把路網和暖氣解決看看吧。(展開全部)

信達天樾九章最近在做實體樣板間，售樓部給人的感覺也不錯，號稱4500㎡下沉式會所。

上次來這個樓盤還是臨時的售樓部，一晃兩年時間過去，開發商已經改頭換面從康橋變成信達，宋老板在國外不舍得回來。

信達的品牌本身也沒什么優勢，在鄭州新收的這幾個樓盤也就這個還行，接手之后就是以價換量，2號樓13樓，單價還不到15700，確實不貴，在金水北打出了名氣。所以說，沒有不能買的房子，只有不能買的價格。敏捷江山譽賣的差吧，你讓他降到16000試試，絕對熱鬧起來。

信達接手之后，很多之前的設計也沒啥變化。外立面還是鋁板＋玻璃幕，呈現出來后顏值應該不錯，畢竟是前幾年嚷嚷著賣20000＋的樓盤。戶型設計剛出來時候看著還不錯，這兩年看多了也就那樣。

現在去買這個盤的話，肯定要降低心理預期的，因為價位不算高，不要想那么多，大問題應該不至于，但交付落地呈現會打折扣。

目前西地塊還沒啥動靜，引進的文化路一小高皇寨校區也沒建成，截至目前，也就賣了三四百套房，貨值還很充足。信達努努力，多出點錢，蓋成現房吧，品質提升，到時候吊打金水北美盛教育港灣、保利大都匯、越秀金悅文華這些樓盤。同樣是毛坯，越秀140戶型賣到將近2萬一平，位置也差不多，最多越秀的學校稍微好點。

就怕信達也是過來想抹嘴油就跑，那就坑爹啦(展開全部)

四年前來過雅庭華府，沒想到現在還處于力推在售階段，但也稱作二期。

當初高層售價一萬多，現在六千多，洋房七千多，加一萬還有價值十萬精裝大禮包。

這個跌幅怎么說呢，正常吧。

位置還行，屬于北港泛核心區，西側南水北調運河，周邊有港區實驗小學和鄭州一中港區分校，地緣自住也不是不可以。只是港區樓市讓人心里很沒底，再給是五年都難回到2017年的高點。

過去整個大鄭州的購房政策，航空港區總是走在前面放松，比如在上半年就有購房補貼，不限戶籍、不限區域、不限人員身份、不限戶型大小，均可以網簽備案面積為準，享受300元/平方米的購房補貼。

在貝殼最新的研究報告里顯示，航空港區的去化周期是最長的，高達77.3月，遠遠高于其他區域。

另外開發商正商現在也很難，在1-9月商品房金額榜上面，大鄭州房企正商名列第6，但卻是依靠47個在售項目取得的成績，后一名謙祥僅5個在售項目。

只能說明正商現在項目都以垃圾遠郊項目為主，市場下行期，購房客戶縮減的情況下，遠郊無人問津。三五年前，首付30萬只能買遠郊南龍湖、滎陽、港區這些區域，現在管城、濱河、楊金都可以挑挑看，誰還愿意跑那么遠。

記得2016-2017年，港區都能被炒上天，什么濱河、白沙、常西湖都是弟弟，南港都能沖到1萬＋，屬實夸張。幾年時間過去，留下一地雞毛。(展開全部)

說起保利縵城和頌，一定要提提保利璞悅，絕對是今年鄭州樓市銷售額榜亮眼的存在，300多套房，半年就進入尾盤狀態，比南側萬科還要快速。

保利從璞悅身上受到了啟發，縵城和頌精裝風格儼然一個小璞悅，進到樣板間感覺簡直不要太熟悉。

縵城和頌從7月份正式開售以來，感覺價位還挺高的。但身邊竟然發現2個買這個項目的，還都是洋房，一個年齡偏大，50米左右，之前住在21世紀社區附近，往北這個距離還能接受。對168㎡這個戶型情有獨鐘，近10米的陽臺就是她的記憶點，還有老人獨立的衛生間，生活起居更方便。另一個是還沒結婚的年輕人，女方就想在四環內找個洋房，也看了很多對比了不少。賈魯河邊的旭輝一江雲著位置不錯，但不太放心；招商美景雍瑞園價格挺合適，但去看的晚，房源不多，只有幾套；管南新城時光印象純洋房，但不太接受其位置；北龍湖的洋房又預算吃緊，只有400萬。所以，還是選擇縵城和頌。

想想還挺有道理的，這項目確實有自己的獨有客群。讓我看來，400萬買華潤瑞府更占優勢，但小高層是改變不了的。
好吧，洋房確實有些競爭力。

那高層確實不太建議，98㎡目前不怎么賣，掩護保利大都匯出貨。125㎡、148㎡真不如對比下其他樓盤，250-300萬的總價，買到高速旁，總是感覺差點意思。

雖然有山體公園，但也只是遮擋你在下面行走時候，住到高層上面意義不是特別大。真是想買這邊，也可以淘淘海德公園二手房，距離學校也更近。最近看了一些二手房，相比前兩年回調10-20%，真香，還是不錯的項目。(展開全部)

蘭溪府售樓部已經開放，在地塊西側的“四梁八柱”里面，不太顯眼。包括蘭溪書院的售樓部也是在明理路西側的便民服務中心里面，都有點臨時的意思，可能也都是自己家東西，不怎么出房租。

售樓部里面可展示也不多，幾面介紹墻，一個沙盤，幾個戶型展示而已，樣板間是沒有的。畢竟剛開放，目前釋放開盤時間到12月初，還有兩個月時間。另外，東地塊毛坯交付，也不需要展示精裝標準。

看效果圖和沙盤，外立面還不錯，圓弧形外輪廓＋曲面轉角＋玻璃幕，區別于隔壁華潤瑞府的棱角分明，并沒有完全同質化?？赐赀@個，專門跑到中海云鼎湖居看一下，對比還是很明顯的。只能說，早買早享受吧。

從工地看起來，西地塊也在施工中，明年應該會毛坯精裝同時買，到時候華曦府應該能入市了吧。崔老板的能量之大，很多人都有體會，但是土地滯納金這個事一直沒有很好解決，項目也在這挺著，置業顧問也很苦惱，蓄客都已經半年，遲遲不能開盤收錢。據說蘭溪府也牽扯到土地滯納金問題，目前還沒交齊，但不多，各方還在權衡中。

考慮在北龍湖北岸購買小高層的真是不用著急，過去中海云鼎湖居趕上2021年初小爆發還用了一年多時間清盤，華潤瑞府從去年7月首開，最快也要到明年上半年清盤，整盤去化周期都在一年半左右，蘭溪府兩塊地1093套，華曦府928套，在沒有大行情的情況下，預估要賣到2026年，這還是在中間沒有新供地的情況下，這個可能性很低，因為魯能公館東側地塊已在弦上。
再加上中海云鼎湖居二手房進場交易，接下來只會更難。(展開全部)

招商時代天宸現在和萬科翠灣中城二期是老鴉陳片區的主旋律，兩者價位也相當。招商位置更好，毛坯交付，萬科位置差點，精裝交付。產品方面，各有優劣。

國慶假期這些天，天宸也賣了二三十套房，整盤目前去化200套左右，成績稱不上好，但也站得住腳。

雖然這個項目屬于惠濟區，但周邊配套不弱于金水北，尤其是和保利大都匯、保利縵城和頌比起來。如果能接受這個位置的話，個人覺得還是可以的。向東1.5公里就是鼎鼎大名的名門翠園和普羅旺世所在地，這倆項目在高峰期成交價可以站穩1.8-2萬，就說明認可度杠杠的。與瀚宇天悅城的距離也不足3公里，中間也沒有斷裂帶，一個三全路就穿過去。距離地鐵3/4號線站點還很近，步行5分鐘左右。

價位方面，95㎡均價1.55萬左右，129㎡均價1.6萬左右，143㎡均價1.7萬左右，價格適中，上可與金水北拼價格，下可與競品萬科拼差異。

開發商不必多說，名氣比起華潤、保利只多不少，大街上的招商銀行在那擺著。但也秉承央企一貫的尿性，沒有精細化交付過產品，剛交房的招商美景美境二期也不可避免的經歷了維權。只能說保你不出大問題，小問題要做好心理準備。

戶型設計確實用心啦，95㎡做到1.5衛，甲板式陽臺，很吸引剛需客戶。143㎡樣板間看起來也有吸引力，270°環幕，約6.7米轉角客廳，主臥還做到雙面盆設計，尺度感是有啦。但總價也來到250萬左右，可以有其他更好地選擇，多對比一下。(展開全部)