謙祥云棲真不瓤，逆勢下加推3號樓，價位還不低，成交單價108平16300元，118平成交單價16800元，98平成交單價16100元，3號樓的位置吧，不能算好，郁香路和歡河路交匯的尖尖上，噪音少不了，樓體本身是個兩單元的廉價大板樓，肯定不如前面的5號樓、8號樓、7號樓獨一棟得勁。戶型吧，除了98平的雙衛設計，其他大進深長條戶型只能說馬馬虎虎。唯一的好處可能就是南向沒啥遮擋，采光通風不錯。
敢開出這個價，還是學區房的魅力，學區房還是抗跌保值增值，鄭州中學一附小+鄭州中學總校這兩不錯，學校還寫在合同里。雖然我個人對學區房嗤之以鼻，但個人代表不了大多數，鄭州購房者就認這個，還愿意從兜里掏錢，你有啥法？
而隨著彩虹橋的完工，將減輕北三環科學大道的交通壓力，拉近高新區與主城區的距離，對于順路的謙祥業主來說，算是一大利好。
金水的美盛，管南的綠都，高新的謙祥，都是榜上有名的流量盤，賣的好自然蓋的快，謙祥云棲3號樓稍慢主體施工一大半了，而其他如1號樓、5號樓、6號樓等都已經封頂，安裝完空調板、陽臺欄桿，在趕外墻保溫的進度，估計不久就有準現房的感覺了。
現在就看云棲的景觀能做兌現多少了，當初宣傳的1000平全齡化兒童空間，架空層書吧，高品質地庫等，如能全部兌現，那云棲真可謂是高新的一大名牌了。(展開全部)

2022年6月拿地，售樓部11月初開放，12月馬上要開盤了， 號稱要18個月交付，常綠金水宸苑，真的是一個很努力刷存在感的項目，不論是口號上還是硬實力上。
口號上，作為金水區的小透明民企盤，公然喊話越秀、保利、信達等央國企巨頭，當然，別人可能無視了他的喊話，這些宣傳花頭可以忽略不計。
但產品硬實力上，常綠融合了諸多樓盤的核心亮點，這些亮點大家應該都比較眼熟。
比如有類似融創運河源的2米進深甲板陽臺，大大拓展了采光和得房率。
比如有五棟樓其中三棟做了首層架空，規劃了童趣、運動和康養三個主題，有東原的影子。
比如外立面融合了藍城綠城經典二代高層基因，非?，F代耐看，和中交翠語紫宸很像。
比如110平和127平層高3米，145平層高3.1米，媲美很多高端項目。
能看出來，常綠沒有自己的獨家特色，但在努力學習別人的長處，所以整體看下來還不錯。
個人感覺，常綠的樓盤雖然都很小，但沒有減配，各項配置很足，總共560戶的小區，搞這么多架空層，配套資源分攤到業主身上，就會顯得游刃有余，住著挺不錯。
目前各樓棟處于基坑建設階段，常綠還得加油啊，民企有時要比央國企付出更多的工程進度，才能取得同樣的市場信任度。
目前來看，常綠應該問題不大，東風宸苑是常綠鄭州第一個項目，今年交房了，然后和水投又合作了水投常綠壹號院，也快現房了，金水宸苑是其開發的第三個項目，由常綠、藍城與興濤三者聯合打造，資金壓力還可以，就看定價了。(展開全部)

定位決定流速，電建華曦府的首次開盤，不出意外的不溫不火，在這種市場下或者說不錯也可以，推出的1號樓、7號樓、8號樓倒也還好，不算差樓，都是兩梯兩戶的大平層，價格也比較硬，越大越貴，143平的成交價18000-18200元一平，168平18800-19000元一平，192平19000-19200元一平，按照5160元面粉價來看，還是有不少賺頭的。但這去化速度就堪憂了，1700套房，扣扣安置房，也得賣個好幾年。

市區二環內，地塊方方正正，純改善定位好戶型，高贈送面價，還簽約伊河路小學西站路校區，都注定這是中原區的換房第一選擇。
小區沒問題，就看這一屆購房者行不行了，中原區冉屯路這個板塊都是領創天譽，正商金域，升龍等次新剛需聚集地，改善客群其實蠻有限的，開盤這波割完了，后續怎么擴大影響力是個問題。
從地段來看，華曦府在鐵路北邊，不是傳統意義上的中原老城區，萬科山河道那邊地段優勢要突出一點，其實華曦府劃到五龍口板塊也不虧。
從產品來看，華曦府又沒好到能足以撬動整個鄭州的改善客戶，畢竟金水區能打的很多，西三環外改善的也不少，碧桂園天字號的就兩個了。
好在電建不差錢，曾經在東站的海賦國際賣不動，拖了好久還是電建內部公司消化了，所以這個盤是求利潤不求量，賣不動慢慢來就行了，說不定這越放越寶貴了呢。(展開全部)

現在的購房者談港色變，而南港更出于鄙視鏈的底端了。即使實力強勁的央企招商，也不得不低頭，南港招商公園與湖，交房都快兩年了，還有所謂的“少量房源”年終清盤，精裝修七層洋房現房一口價6500元一平，再送標準車位。據說之前還搞過比亞迪團購專場，價格也很低。隔壁的薛店更是干到4000多，對開發商來說就是賠多賠少的問題。
招商的南側是5300畝雙鶴湖公園，而北側是中原醫學科學城，規劃了一大堆醫療性質地塊，有182畝的省醫學科學院，156畝的醫學大數據中心，醫療器械基地130畝，還有四院一中心，包括研究型醫院，省老年醫院，省康復醫院，省生殖婦產醫院，省紅十字血液中心。但這些配套雖然要開工的，要全部兌現還遙遙無期，其實就算建好了，也會面臨空置的難看，據我所知有些偏遠區域的醫院因為人少一直沒敢正式開業，太浪費資源了。
南港目前規劃是挺好，市政綠化道路都不錯，但沒啥人氣，與北港的連接度也不高。只能指望下地鐵導入人口，目前周邊又三條地鐵環繞（13、17、18號線），17號線北接機場，南通許昌，后期可能引來不少許昌人定居，但鄭許一體化力度較弱，隨緣吧。18號線起始于新鄭，終止于東趙，是航空港區軌道交通的骨干線。地鐵13號線（規劃中的R3），起始于白沙北，終止于港區南，定位為市域骨干快線。其中13號線從項目旁經過。
南港還不是鄭州的南港，還是南港、新鄭購房者的南港，地緣性可以看看，其他的就算了，但招商公園與湖還是靠譜的。(展開全部)

盡管遭遇了債券市場的波動，但萬科還是穩如老汪，深圳國資委撐腰，足以證明萬科的安全性，萬科在鄭州的項目也都比較平穩。
作為萬科在楊金的首秀——萬科未來時光將在2023年12月30日首批交付，整體分三批交付，最后一批在24年3月份?，F在價位倒也不算貴，125平三房甚至出現16000左右的價格，之前都是17000-20000元一平，連萬科都賣到現房降價，市場寒意可見一斑。據說競品正弘璟云筑也是分三期交付，但最早的一批也得明年9月了。而像益通龍居已經實景現房了，常綠水投壹號院外立面呈現，預計24年底交房?？偟膩砜?，楊金步入現房銷售階段。
而萬科是現房里的佼佼者了，如果說龍居拼的是建材細節，萬科則拼的是生活理念。
生態方面，往東1公里是賈魯河，賈魯河兩側有約20萬方濕地公園，萬科在外部代建面積了6000平米市政公園，周邊環境蔥蔥郁郁，出門溜溜逛逛還是很舒服的。
景觀方面，秉承“森居”理念，采用“一軸一環四庭六園”布局，主打一個人與自然和諧共生，萬科的景觀一向是惠而不貴。
內部規劃有約1400平的下沉式會所，涵蓋地下泳池、健身房、瑜伽室、會客廳、烘焙師、閱讀區、600平的社區便民店等12種生活場景，現在樓盤不乏會所，但像萬科這樣全做到位的不多，有的樓盤是展示用的，但萬科的會所一般都能滿足業主日常居住需求。
個人感覺，在楊金買房，現在真得必看萬科和龍居，這代表兩大改善方向，就看能相中哪個。(展開全部)

春江觀瀾，是繼旭輝一江云著不太成功的改善嘗試之后，又一改善項目，地塊位于鄭州市惠濟區清華園路與濱河路交會處向東800米，與旭輝并列賈魯河畔頭排，位置杠杠的，生態環境沒得說，但要說能不能觀到瀾，難說，因為距離賈魯河還有一段距離，而且北岸有高大土坡遮擋視野，高樓層才能看到。
項目由天河控股開發、招商蛇口鄭州公司建設管理，所以案名沒敢冠招商之名，說實話，招商出品，沒啥精品，放眼鄭州幾個項目，都是普普通通平庸姿色，就拿北區的純洋房招商雍瑞園來說，交付效果就沒讓業主滿意。目前來看項目最大的賣點可能就是國央企聯手，讓人安心吧。

地塊屬性還是不錯的，總占地面積約100畝，容積率約2.0，相比旭輝80畝地，容積率3.0來說，確實有碾壓的資本，如果做純洋房，純小高層的話，那沒得說，如果高低配的話，就沒意思了，無非另一個旭輝而已（很有可能是高低配，畢竟限高100米）。

個人一直很看不上旭輝的原因在于它放不開，說改善吧98-133平的高層，128和143的洋房，透著股不敢賭的慫樣，亮點也很有限，外立面勉強算個亮點，但也不突出。簡單來說，產品不夠突出，價格又不便宜，自然就尷尬，特別想改善的看不上，剛需又嫌貴，兩頭得罪。
這一片要真想做個拿的出手的改善，就得走融創大河宸院一期或者保利海上五月花的路線，一水的洋房小高層，一水的140平戶型，徹底拋棄剛需，擁抱改善。(展開全部)

這種神盤與蕓蕓眾生無關，一如管城的崇信鳳凰悅府，中原的昆侖望岳，可望而不可即。

緊鄰蝶湖畔，近的不能再近了，再進一步就得變成商務金融用地了，因為住宅不配占這么核心的位置。
簡簡單單8棟15-16層小高層，170平，226平，286平的純粹大平層，基本可以和北龍湖的一線項目媲美了，在濱河國際新城甚至是經開區都是毋庸置疑的老一項目，唯一還能抗衡的是一河之隔的康橋美廬灣，但說實話，美廬灣的地塊素質和項目舒適度，還是錯了蝶湖書院一個檔次。

看到項目效果圖的第一眼，感覺像摘星樓，一看就是官帽樣子的中式風格，但外立面確是用大面積LOW-E玻璃幕墻打造，現代與古典完美結合。
此外，社區中央設計15000平中心景觀、近千平米的入戶大堂、雙下沉式庭院，一點都不擁擠壓抑，配套方面配備了私人會所，健身房、瑜伽室、餐廳等，和北龍湖項目配置并無二致。
這么大面積的戶型，當然得配3.22米的層高，不是說匠心不匠心的，而是戶型一上200平，層高3米就顯得很壓抑很難受了，跟寫字樓層高一個道理。
這么奢豪的項目，市場化的房企是萬萬不敢賭的，只有經開投資這樣的本土地主才敢這么玩，要說現在內購16000的價格，這種品質的社區這個價位其實真心不能算貴，奈何總價太高，受得了單價受不了總價啊。
目前濱河逐步剛需化，主力購房人群還是南三環南四環那堆剛需購房者，稍微拔拔還行，蝶湖書院這種不接地氣的項目，還是靠領導們消化吧。(展開全部)

袖珍的美盛金水印二期，位于一期東北角，若即若離，就像是一期的點綴。這塊占地僅34.5畝的的小項目，是美盛在2023年8月2日剛摘的地，樓面價3850元一平，現在拿地還是劃算的，相比同為城改地的豫園的6015元一平，成本優勢很明顯。
優勢是容積率5.49，比著一期的5.99略寬松，但也規劃了5棟高層，看架勢北側1-A，1-B為商辦，2號樓、3號樓、5號樓是住宅，總戶數811戶，基本是兩梯兩戶的大平層，140-180平，戶型的優勢在于不論邊戶還是中間戶都可以獨享電梯廳，甚至中間戶的電梯廳更大。劣勢在于臥室的面寬還是太窄，采光不會很好，中間戶的廚房、衛生間對視也是個大問題。
相比一期雜糅了大量的115平和128平，二期起步更高，更加純粹，但奈何地塊太小，景觀縱深，社區配套都沒啥花頭，只是戶型更好，所以對于購房者來說選二期還是比較糾結的。
對于秀珍地塊的高端項目，個人認為還是謹慎的，恒大云璽、昆侖望岳二期，金地峯范都是很好的例子，小地塊交房后二手房賣不上價，不保值不增值，長遠來看還貶值。
個人更推薦南側的豫發豫園，容積率更低，地塊更大更方正，現在金水城投接盤，交房也穩了，戶型方面也是走純粹大平層，整體而言是碾壓美盛金水印二期的。反正現在市場不好，可以等等看，現房了再買估計都不遲。(展開全部)

下行市場，別說啥品質不品質，品牌不品牌，龍湖熙上之前還想搞漲價，但現在還不是玩上了工抵房的套路，低于售樓部1000，139平，樓王位置，中間好樓層，邊戶，精裝修 單價12000多，還可按揭。
熙上的施工進度還是不錯的，1-4號樓已經初具雛形了，屋面保溫系統已完成，砌筑、石膏抹灰基本完成，外墻保溫完成一半，能看到未來的樣子了。5-7、10-12號樓就慢多了，主體施工才10幾層，離封頂還有一段時間，8、9號樓則是封頂，正在做石膏抹灰，簡而言之，臨街的展示樓棟都工期較快，靠里的就慢點，原來的交房時間是毛坯24年12月底，精裝修25年12月底，按目前進度倒也還好。
以前覺得金岱是住宅太少（中岳儷景灣和福田九鼎公館也是近兩年才有），產業過多，配套不足，北側規劃的小學、初中、高中，都未簽約學校且沒有施工。
但去過幾次后，覺得金岱的問題不僅僅是產住不匹配問題，還有產業水平品味較低的問題，目前周圍有點氣候的還是茶城、五金機電市場、鋼鐵園區，說中小企業都抬舉了，基本都是小微企業扎堆，只有福耀玻璃傲視群雄。
現在比較好的是，金岱的城市界面正在快速改善，地鐵已通，曾經的南三環孤島正加速與鄭州主城區融合，金岱再過幾年應該會成為管南的頭牌區域，不比綠都紫荊華庭區域差，現在就看小區、學校的建設進度了。(展開全部)

管南這兩年改善項目集中爆發了，入門級剛改有電建洺悅華庭，奢享大平層有崇信鳳凰悅府，混撘偽改善有龍湖雅寶天鉅，現在又多了個低密純洋房藍城坤悅云廬，這下改善產品線覆蓋齊全了。
目前項目在航海路與城東南路交匯處北的城市展廳已經在接受客戶咨詢了，預計11月份開盤，放風價約2萬元一平。
這個價位的話，個人感覺還行，是有所支撐的。
一方面，航海路北城東路這位置還算不錯，像旁邊龍湖的高層曾賣到18000元，洋房23500元，而偏的佳田高層精裝賣16000元，一般洋房比高層貴3000-4000很正常，對比之下，坤悅云廬的洋房價格還好。
另一方面，坤悅產品具有稀缺性，容積率1.43，6+1和5+1的純粹洋房，還有少量頂層復式，反正一共就200套房，肯定不急賣的，你想想它2009年都拿地了，會著急促銷嗎？
當然，放風這個價位，開發商肯定也考慮了土地年限，戶型落伍等因素。但個人認為目前最大的問題是交房穩不穩？
開發商鑫生置業沒聽過，藍城代建更是爛尾詛咒代言人，本來這種小盤洋房進度應該快的，但交房日期竟然晚至2025年9月交房，不禁讓人疑問，這開發商的進度會不會也像拿地捂盤一樣墨跡？
個人認為這盤要買就買頂復123平和165平的，標準層沒啥意思，不大不小的面積總價也得250萬左右，反而不如內購價同總價的大平層鳳凰悅府舒服。(展開全部)