不聲不響中，綠博的潤泓東榕府已經交房啦。

最早知道這個盤還是去永威上和郡學習，偶然發現，當時還不對外賣，主要面向單位團購。

項目由河南鐵建投綜開公司和潤泓集團合作開發，潤弘這幾年也算是深耕綠博，背后關系好硬，廣惠街附近還有兩個樓盤以及后期地塊，還拉了個省實驗入伙，實力可見一斑。

東榕府過去也確實沒怎么宣傳，吭哧吭哧就是蓋房。在一片保交樓的大浪潮中，已經蓋成了現房，才聽說開始對外賣。

戶型有98㎡三室兩廳一衛、129㎡三室兩廳兩衛、139㎡三室兩廳兩衛，155㎡四室兩廳三衛、177㎡四室兩廳三衛、200㎡五室兩廳四衛，均價8000多一平，另外還有不少一樓帶院，贈送院子從三四十平到兩百平不等，價格也從11000-17000，價格放在前幾年也不算貴，現在拿出來賣有些晚，至黑之暗時刻。

六年前，附近的永威上和郡小高層賣到15000一平，洋房賣到20000一平，部分還是全款，現在打骨折還賣不動。

地塊基本素質還可以，1.79容積率，基本都是11層小高層，開發商對外宣傳純洋房，耍流氓。
周邊的話比較一般，距離地鐵8號線站點較遠，好幾公里。教育方面，北側紫圓實驗小學是民辦，一年三四萬學費，東楓外國語也是民辦，受招生限制，生源名氣已經大不如前，再往北到鄭開大道附近是四中文華學校，應該不在劃片范圍內。

這周邊除了幾個樓盤建起來，其他配套沒啥動靜，鄭開同城化這種大戰略更是沒實質性緊張，有的只是口號而已。綠博買房者，頭蒙。(展開全部)

最近好幾個人都說后悔沒買璞悅，幾個月前看的時候還猶豫，結果很快就沒房可買了。也不知道真的假的，我覺得在給他們一次機會，也還是難下決心。

保利璞悅這個盤剛開始賣的時候也沒覺得特別好，但等到買不住時候，就會覺得好香。上半年經常會有對比璞岸和璞悅的，現在幾乎沒有啦，大部分共識就是璞悅比璞岸好。

還有旁邊萬科拾謐森語，去年經常會聽到有人說萬科這個盤風水不好、戶型設計不合理、交房時間晚，今年聽到的則全是優點。

目前剩余房源以255㎡四房兩廳三衛、260㎡頂復、320㎡頂復，一樓帶院為主，大概還有30套左右，價格也都是一千萬起步，開發商也比較下本，做了幾個牛逼的樣板間大手筆，對外報價3000萬＋，贈送軟裝，明顯不想買的節奏。

到達這個總價，買得起的覺得不值當，買不起的覺得有錢真好系列。

地塊是去年6月份拿的，樓面價20663元/平，相比對岸中海云著湖居25280元/平，便宜了5000塊，售價則高了5000塊不止，一正一反就是上萬塊的差價，真正的建標成本能有多少？

接下來北岸還會供應兩塊地，個人認為比璞岸要好些，同樣是臨湖，還有地鐵，距離清華附中還很近，西側是四梁八柱，會有一些底商配套，目前也聽說幾家房企躍躍欲試，樓面價應該會高于璞悅這個，但真正入市也要到明年年中，到時候再看看吧。(展開全部)

這兩天金沙湖在朋友圈又熱乎起來，準現房做起了清盤特惠。
過去大家對它的房價定位是16000，現在直接12XXX起，還是很吸引眼球。

價格確實是降了，但沒有那么夸張。最便宜的是70㎡兩房，東西朝向的，過去賣14000左右，現在不到13000能買到。

其他還有115㎡三房，過去賣16000左右，現在不到15000能買到，樓層一般，都是頂底樓層；
124㎡三房，過去賣15000左右，現在不到15000能買到，樓層不是特別好，但也能接受那種；
170㎡四房，過去賣17000左右，現在15500能買到，也是一般樓層。

外立面已經做出來，鋁板搭配玻璃，還是漂亮的。這個盤過去處于濱河與管城之間獨立的存在。你說它不好吧，金沙湖高爾夫那環境給人一種高大上的感覺，房子也沒有出現大問題，你說它好吧，這位置總有種自成體系但又沒起來的存在。

幾個月前還去北側樓棟高樓層上感受過視野，還是棒棒的，買這個盤，瞰湖樓棟和樓層絕佳，以后在二手房市場上價差只會比現在更大。

項目馬上交房，也算不易，在夾縫中生存。東側有濱河，鋪天蓋地的特價房，一輪接一輪，永不停歇。北側是金茂未來府這個央企大盤，西側是管城那一堆難兄難弟，能取得現在這個成績屬實不錯。

接下來的主戰場應該是8期地塊——和諧山河府，占地面積約51畝，純洋房社區，在東南片區也會有些競爭力，總有些客戶是只考慮洋房的，過去新城沒有抗住這波重任，不知和諧如何。(展開全部)

在售樓部和瑞府的人噴空，這個月業績很差，雖然有國慶中秋雙節8天假期加持，也只是十幾套。今年初2月份可是取得近百套的業績，最近的情況說腰斬都是在夸他們。

關鍵也不是無房可售，大部門面積段和樓層都可以選擇。17號樓上面129㎡三房想找個10-12層這種確實有些難，但其他都沒問題。16號樓上面145㎡四房也有很多，房源充足。

之前最受歡迎的179㎡四房也沒賣完，只是剩的不多，至于160㎡、213㎡這種更不用說，全都有。
樓棟位置跟之前是有點差別，南側樓棟高樓層短期內能看到金融島和北龍湖湖面，南側雖然看不到，但南側魏河景觀是永久的，不用擔心后期被建筑物遮擋。

一直覺得瑞府這房子是不錯的，北岸雖然還沒發展起來，但作為中原科技城的起步區，總不能直接翻車吧，不然龍子湖北部，白沙科學谷這些大餅咋畫下去。另外，哈工大研究生、北京理工大學研究院也實實在在有人過來辦公，四梁八柱、超聚變數字研發中心及總部基地也是在建狀態。周邊人氣確實不行，很多購房者過來之后抗性很大。

總價400萬的話，部分購房者寧愿跑到金水北買容積率打了幾圈的美盛金水印，事實證明金水印賣的還真不錯。其他還有保利大都匯180㎡大戶型，保利縵城和頌160㎡洋房，都是同價位段競品。
過去瑞府還能以北龍湖概念取勝，現在周邊華曦府已經醞釀一年，品牌雖然不行但精裝標準更高，蘭溪府也入市，還有毛坯可選。越來越多的出現，導致購房者觀望情緒更加嚴重，因為等等反而更多房出來，還會更好。(展開全部)

綠城誠園馬上要交房了，過去很多人對其安全性比較介意，畢竟綠城只是代建，這種在過去往往很容易出問題。

接下來的綠城誠園就是現房銷售，硬剛老經開和北側東區二手房，因為剩余房源還有很多，壓力很大。

目前1號樓還有三分之一房源，以119㎡和125㎡為主，95㎡小三房已售完；
2號樓幾乎沒賣，全是136㎡和145㎡大戶型；
3號樓還有一半房源，全是136㎡和145㎡大戶型；
5號樓還有三分之二房源，全是136㎡和145㎡大戶型；
6號樓還有三分之一房源，全是136㎡和145㎡大戶型；
7號樓小戶型賣的還行，大戶型還有很多，有少部分120㎡和126㎡房源；
8號樓基本售完，剩余少部分136㎡三房；
9號樓基本售完，剩余少部分133㎡三房；
10號樓基本售完，剩余少部分136㎡三房；
11號樓基本售完。

整體賣了有六七百套房，相比1170這個總套數，成績一般。等到交房后，接下來這個也會成為優劣分明的樓盤，優勢就是現房、距離東區近，騎電動車在高鐵站周邊上班也很方便。劣勢就是地塊周邊不利因素（長盛廣場、富士康）。另外目前還沒有學校的加持，對于年輕人來講不是很受用。

但也能看出來這個開發商資金方面還挺有能力，畢竟前期投入也不少，回款不行全靠硬抗。

在小區里轉轉，發現外立面建標是不錯，但看著有些壓抑，顏色偏深，玻璃幕上還有很多分割，跟華潤瑞府的感官效果差了不少。景觀綠化方面也一般，細節不行。

目前賣得不好，也說明市場對這個價格不認可，不排除以后降價回款的因素。老經開現在也沒有可選的現房，僅有金茂如意府一個，保利天珺以大戶型尾盤為主，是時候出來新樓盤啦。(展開全部)

未來府現在對外的統一口徑就是賣了800多套房，先梳理下項目的主要節點，地是2021年6.3拍的，也是近兩三年最好的一場土拍。首次開盤是去年3月份，至今一年半時間。

置業顧問給的解釋是，去年有半年都在疫情，我們等于說半年賣了近一千套房，可想而知我們多受歡迎，哈哈哈。這樣想的話，鄭州所有營銷人員都有了完美的借口。幸福里南苑說，那我從去年5月份開盤，賣了個寂寞。

言歸正傳，目前根據網簽數據，感受一下銷售數據。
1號樓，144套房，全部網簽，牛逼；
2號樓，網簽99套，僅剩8套頂底樓層，89㎡和113㎡；
3號樓，網簽51套，還有53套，89㎡和113㎡；
9號樓，網簽94套房，僅剩14套頂底樓層，113㎡和128㎡；
10號樓，網簽102套，僅剩6套頂底樓層，113㎡和128㎡；
11號樓，網簽76套，還有28套房，全部是146㎡四房，樓層可選；
12號樓，網簽63套，還有40套房，全部是146㎡四房，樓層可選；
14號樓，網簽11套，剩余房源很多，有89㎡和128㎡，也是最近主推樓棟，但交房時間到后年。

整體網簽640套，與宣傳數據存在差距，考慮到網簽滯后性，七八百套也是有可能的，尤其剛經歷股十一假期。

上個月，針對學校還進行了公示。小學是經開實驗小學，初中是經開外國語教育集團五中校區，即經開外國語北校區。經開實驗小學過去在老經開區算是次熱門，不如朝鳳路小學。學校方面，只能說還可以。

現在問題就是這個盤供應量太大，2492套，現在剛剛三分之一，按當前速度最少還得三年時間。還有一個棘手的問題，旁邊地塊樓面價低了幾千塊，怎么賣都有競爭力。如果不是這個不穩定因素，老經開、三環內，對于東區上班的剛改購房人群我還是推薦的。(展開全部)

去年底，去謙祥云棲時候，還很詫異，感嘆鄭州樓市真的差。正兒八經總校學區房竟然賣不動，學校還納入購房合同，還是本部。

周邊是有不利因素，但價格并不貴。當時相比金科城差價高達兩千，金科城品質還真不一定有云棲交付的好，還是高低配。

結果，今年就發力啦，發的還不小。
1號樓基本售完，剩幾套頂底房源；5號樓基本售完，剩幾套112㎡三房；
6號樓基本售完，剩幾套頂底房源；7號樓全部售完；
8號樓房源充足，中間戶97㎡三房，邊戶118㎡三房；9號樓全部售完；
10號樓房源充足，兩梯五戶，最小的68㎡兩房，然后是97㎡和143㎡；
3號樓和11號樓基本沒賣，房源充足。11號樓有72㎡兩房和87㎡三房，這
這個盤戶型也是真多，目前反倒143㎡庫存最少，小面積段庫存最多。

總共1752套房，目前整體去化接近1000套左右，去年底還不足200套，據項目領導說今年也賣了將近15個小目標，小面積68㎡總價120萬左右，大面積143㎡總價250萬左右，主力戶型97㎡、108㎡、118㎡還不到200萬，整體數據也算對的上。

去年1月份首開，加上前期蓄客賣了一年多，成績是200套左右，今年初到目前接近15個億，800套左右，翻了4倍。今年鄭州樓市是比去年好點，但銷量也沒好到這個地步，并且價格也沒有什么變化，沒有大降價因素，真是有意思。

謙祥這個開發商過去口碑是不行，但現在也沒什么缺錢暴雷的跡象，工地也正常，還跑進本土房企前三甲，僅次于美盛和正商，越來越牛逼。而過去的建業、永威、康橋逐漸成為過去式。(展開全部)

美林挺難的，每次接到客戶最不滿意的不是產品設計、品質，也不是價格，而是安全性，只能全程穿插花樣解釋自己沒有問題。

好在北苑已經交付，南苑明年交付，還能令人心里好受點。

目前南苑剩余房源比較多，尤其是中間16/17/18/20/21這幾棟樓，面積也偏大。

但美林219㎡四室兩廳三衛，在北龍湖南岸還是有競爭力的，很多看過禎瑞上鏡、碧桂園豫府、中建柒號院等這些200㎡左右的房子都知道，他們戶型都是進門一個玄關，半隔離客廳和廚房，部分還能改動，有些則是承重墻設備間，還改不了。

所以，有些購房者雖然也介意美林的品質和開發商，但會在戶型上讓步。

美林過去價格也很亂，經常聽到有人不到3萬買到房，不過以毛坯為主，大部分需要全款。

現在標準層170㎡四房價格4.2萬左右，頂復是209平，190㎡四房價格4.4萬左右，頂復是235平，219㎡四房價格4.4萬左右，頂復260平，但臨河位置房源不多，也就一兩套可買，總價不到1100萬，價格也還可以，跟北岸保利璞岸總價相當。

其實，考慮美林的不用特別著急，剩余房源還比較多。開發商資金也不寬裕，不可能惜售。
旁邊的星云灣也很尷尬，產品在南岸一流，價格也不貴，但就是賣的不好。不過，工地施工進度挺快，樓棟已經封頂，北側配套商業用地也正常，但這畢竟是前期，后期不太穩定。(展開全部)

冠景上院最近被殼殼推的挺猛，白沙片區的熱度樓盤。

價格很給力，一萬兩千多起，比之前的一萬五有降價，現在還對外宣傳省實驗旁，主打一個蹭。停工許久的省實驗初中和高中確實已經復工，工地也不少工人。

最近周邊還來個新利好——鄭東新區科創文旅交流中心，就在物流大道鳳棲街交叉口西北角，總建面約27.3萬方，包含1-6層購物中心、商業、酒店和公寓，地下一層還可接駁地鐵8號線。施工工期610日歷天，目前已經在建狀態，我還過去看了看，工程車輛頻繁進出，不是畫餅。但有信息傳聞商業將由銀泰運營，不知真假，畢竟周邊人流量還沒達到大型商業的水平。但另一方面，白沙也缺少大型商業，之前被期待的新田360已經爛尾，象湖丹尼斯體量只能算中等，上東里商業街以餐飲為主，目前有必勝客、KFC、姐弟倆等品牌營業，生意還都不錯。整個白沙也不少人，只是不太集中，北側大學城還有很多高校。真過來個不錯的商業，應該不至于賠錢。

東側一路之隔是東區管委會和下屬單位的團購房鳳棲苑，西側一路之隔是前些年的白沙名盤藍城玫瑰園，目前一地雞毛。

說回項目本身，目前開發商是不太靠譜的，冠景過去交付項目的品質也很次，再加上交房時間預計在明年底，總令人不那么安心。

但目前的價格還好，周邊象湖壹號二手房在12500左右，有色地質家園在9000左右，成交量還都不錯。真想考慮這個盤的話不如等等，截止目前也就賣了50套左右，還有200來套房源，不著急，越往后越明朗。(展開全部)

國慶假期，泉舜上城賣的不錯，銷量在整個大鄭州名列前茅。當然，金額不高，都是小戶型，總價受限制。

這次拿出的是現房，主要是之前的7/8/9號樓上面，最小36㎡，均價1.2元/㎡，便宜點的單價1.1萬，首付9萬就能買到，月供1400左右，參考之前租金也基本這個價，可以以租養貸，加上現房優勢，也沒有空窗期。

還有61㎡、74㎡兩房，均價14500元/㎡，90㎡的均價15500元/㎡，160㎡四房大戶型均價17500元/㎡。整體銷售情況不錯，個別房源去晚了確實沒選擇性，現場說搶房也不算很夸張。
幾個月前，泉舜上城也推出過9999元/㎡的特價房，在19號樓上，五梯二十戶，但只有幾套，位置也很一般，營銷套路。

這個項目占地不是特別大，但是城改高容積率，集住宅、商業、公寓于一體，已經完成4次集中交付，總計近5千戶。今年5月份，剛交了一千多套。

產品確實很一般，戶型也是辣眼，但位置標準的二環內，成熟的商業和醫療資源，已開通的地鐵3/5號線地鐵口，步行的話也就幾分鐘時間，還是有一定的競爭力。

小學是金水外國語，這學校招生以來的口碑還可以，比之前預期的要好些。

現在19號樓上面還有不少房源，大概300多套，以42㎡、55㎡、58㎡、64㎡這些小戶型為主，18號樓上面也有100多套，以70㎡、80㎡、114㎡、134㎡這些稍大戶型為主。

看來，以后少不了類似的特價活動。(展開全部)