臨近年底一下子涌現出許多新盤，但越秀二期依舊還是那么的顯眼，案名“越秀天悅江灣”，這也是一個曾屢次出現在廣州樓市的案名，主打剛改和改善，只是“江灣”的寓意何在。

進展的速度非?？?，現場施工熱火朝天，部分樓棟已經建了好幾層，104畝的地塊，規劃20棟高層住宅，三個面積段，102平、127平和142平，最大的特點是超前的戶型設計，贈送面積多，102平得房率高達92.48%，127平得房率高達99%，143平得房率高達100%，同時內部還規劃2500平豪華會所以及大面積的下沉式庭院，產品和規劃確實還不錯，按照越秀的節點年前還是要開盤的。對外售價參照周邊甚至是更高一些。

位置跟一期大差不差，現在周邊都是比較荒涼，距離地鐵7號線的距離也是一樣的，不足之處就是距離連霍高速較近，這點如何選擇就全憑自己喜好了。

金水北眾盤的學校個個都非常給力，一期對外宣傳的學校是文一翰林校區+龍門實驗學校，所以二期的是什么呢？繼續走一期的教育路線，還是參與就近劃片“文三長安校區+龍門實驗”，這點還是個未知數，也是大家比較關注的話題。

國企依舊非常有分量，尤其是越秀聯合金水城投，非常的穩健，也給項目加分了不少，開發商穩健這塊就是比美盛包括周邊的常綠更有影響力一些。

金水北年期及明年登場的還有金水印二期、中環壹號二期，都是流量大咖級別的樓盤，競爭真的是非常的激烈，不過好在24年金水北并沒有加庫存地塊的意向，慢慢去庫存就行了。

我們只有靜待越秀的表演，依舊是金水北置業都繞不開的一個項目。(展開全部)

金茂未來府唯一的競爭對手在蠢蠢欲動，目前有了新的進展，已經開始做前期準備工作，備案名：萬祥紫廬。

萬祥在地市開發過紫竹苑、紫薇苑和紫苑，紫系列也一直貴為其的標桿，初來乍到鄭州地區的首個項目還是寄予厚望的，又是一家由地市到省會的房企，可參照常綠和大正，成則一站成名繼續深耕鄭州，敗則一敗涂地，是第一個項目也是最后一個項目了。

32.65畝的狹長地塊，更確切的說是與未來府僅一條欄桿之隔，建筑高度80米，容積率2.5，這個容積率是真的低，目前可以說是經開主城之最了，改善的指標，但狹長的地塊布局最多就是并排兩棟樓了，做改善又多少有點雞肋，挺尷尬的，這么狹長就不要再搞什么高低配了，直接干脆點全做成高層。

這個盤的位置還是不錯的，出門交通都非常方便，尤其是教育資源，一條路上皆是學校，最大的劣勢就是南側的南三環高架了，臨高架就意味著噪音和粉塵，介意的勿擾。

經開老城現在應該只有未來府一個項目可以選，這個盤主打的也都是剛改和改善，萬祥如果帶來的也是改善從品牌各方面都不太占優勢，況且未來府的戰線拉的比較長，跟萬祥這個項目是肯定要正面競爭的，稍有不慎就是高開低走了，除非萬祥一直捂著盤不開，首次入鄭之路注定是不會一帆風順，畢竟地市開發商還沒有得到大眾認可，供大于求的時代之下，有需求也熬到現房了。

壓力很大，慢慢賣吧(展開全部)

一直在內購預熱的蘭溪書院終于迎來首開，官方數據去化率達89%，在現在的這個行情，能達到這個數據的也只有東區的樓盤了，首推2號樓，毛坯均價17000-18000，相對比剛摘地時透露的20000+，甚至25000，蘭溪書院還是放下了最后的倔強，這個價格比周邊的二手房都少了好幾千，不過2號樓為臨北三環高架樓棟，自帶劣勢，后面中間位置改善的185平樓王位置還是完全可以沖刺20000+的。

優勢就不用多說了，龍子湖不是金水北，也不是北龍湖，這里嚴重的供不應求，比東站板塊的庫存還要少，長年沒有新盤，南側就是高校園區，區域內連住宅用地都很少，所以才有五月花城、書香華府一直笑傲于鄭州樓市二手房，這個區域給人的感覺也就是城市界面新、靜、氛圍好。

戶型配比108平、131平、155平和185平，一梯一戶設計，戶型的最大特點就是贈送面積多，利用率高，看看周邊的正商和永威，再好的樓盤也有衰退的那一天，樓市也是更新換代，年限大、戶型設計過時、外立面老套以上這些都是一系列的問題，所以他們的價格再看蘭溪書院顏值高、戶型創新還是有很大的優勢的。

未來的龍子湖北區也沒有什么地塊可用于開發了，如果產品的規劃能全部落地，未來這個項目的二手房價格也是絕對的首屈一指。

除了高架有點吵，產品沒問題，位置也沒問題，有龍子湖置業需求的完全可以關注。(展開全部)

鴻園的樓市一片沉寂，現在的數據全靠時代國著和廣匯灣在支撐。

再次探盤鴻園片區，當初我們都在質疑的廣匯灣已經是待交房的狀態了，外立面已全部呈現，守在鴻園鴻寶路這個黃金位置，灰色調調的視覺效果總體還是非常不錯的，但項目直至現在也只是開盤了3棟樓而已，均價17000，庫存還有很多，直言是將現房銷售，有些開發商是被迫賣到現房，廣匯灣是直接捂盤等現房銷售，中間沒有強大的資金鏈支撐是做不到這一點的，廣匯真的是大寫的豪氣。

占地82畝，容積率2.39，規劃10棟小高層，面積段106平、123平、133平、141平及部分280平的大平層，純小高層的布局，容積率也只有2.39，所以整個社區的樓間距都是完全沒有問題的，缺點是戶型設計雖然加入了比較流行橫廳包括端廳，但總感覺有點過于老套，設計不是特別的新穎。

位置倒是還不錯，進入鴻園第一眼看到的就是廣匯灣和時代國著了，東側一路之隔就是賈魯河，也就是說出了廣匯灣的東門就是賈魯河公園，環境真的非常好，鴻園的三個灣系列產品天璽灣、香麓灣和廣匯灣，其他兩個都已歇菜，最先享受到這一福利的居然是廣匯灣，不過目前東門的道路還只是一條臨時道路，項目南側也是廣匯灣后期地塊，暫時還未開發，廣匯灣交房后南側第一排樓棟還要暫時忍受來自連霍高速和鄭徐高鐵帶來的視覺和噪音體驗。

南側的緯五路一小東岳校區已經招生，廣匯灣是完全可以上的，至于對面的中學還沒有開始建設，不管是規劃中的八中還是別的什么，聽聽就行了，鴻園現在落地的有一所省實驗中學還有在建的天倫城學校，現在這邊的人氣zf應該短時間內應該不會投入過多的教育資源。

年底就交房的準現房還是有一定的優勢的，價格應該會比較堅挺，考慮教育不建議來這個片區，這個區域主要就是生態資源，有需求可以關注。(展開全部)

美盛新摘的地塊暫時還沒有動靜，據說這個地塊將是中環壹號的二期地塊，主力大面積改善，面積段140平起步，繼金水印之后，美盛開始認識做改善，非常期待項目驚艷登場。

賣點還是離不開位置+學區。

金水北的黃金位置，文化路國基路這一帶遠比三全路北一帶的價值要高，畢竟這里緊鄰三環，看現在的成熟程度有種不是三環勝似三環的既視感，出門就是國基路，南側的道路可以直通文化路，西側的道路直通北三環，交通四通八達，出門真的是非常的方便。

學區就是金水外國語學校東校區+規劃小學了，美盛真的是引入了一所外國語，方便了整個片區的居民，金水外國語全名為鄭州外國語教育集團金水校區屬于金水公辦學校，與鄭州外國語學校教育集團楓楊外國語學校師資共享，據說生源主要來自掐尖、擇優，目標是三年之后一炮走紅，所以新開工的東校區還未投入使用名氣就被捧出來了。

金水北眾盤現在應該除了保利大都匯的學校還沒有落地，其余都是雙學區，學校還都不錯，但對于整個市場來說大部分的戶型都止步于143平，大四房165+的純改善戶型確實比較稀缺，金水印的熱銷也多緣于這點，所以美盛做改善繼續一路高歌就看接下來的產品了。

占地40畝，建筑高度100米，容積率依舊是高高在上的6.0，參照中環壹號應該也就是規劃4棟兩梯四戶的高層住宅了，美盛應該不會犧牲利益做成一梯一戶的大平層吧？

據說金水印二期也全是大面積段，二者同臺競技，還是非常OK的，可以繼續關注項目動態。(展開全部)

美盛中環壹號在金水北占據了不可或缺的地位，目前工期正常，在售2#和6#，精裝修交付，計劃2025年12月底交付，面積段76平、95平、101平、118平、127平和142平，兩梯五戶和兩梯四戶，售價20000-22000，中環壹號再次刷新了金水北價格天花板。

關于戶型，76平作為純北戶只是個點綴，戶型設計大多是狹長的布局，沒辦法高容積率之下的產物也就是這樣了，探盤最大的感受就是美盛現在已經開始走顏值路線了，2#樓部分樓層的外立面包括街邊的實景已經做好。還不錯。

陳寨區域內文化線沿線也就只啟動了中環壹號這一個地塊，周邊多是工地加上占據大面積的陳寨花卉市場并未搬遷，看上去的環境還是比較嘈雜的，但未來這個位置的城市界面是絕對沒有問題的。

項目的賣點就是位置+學校，位置確實是不錯，北臨國基路，向東文化路，南側道路也直通文化路，出行真的非常的便利，關于學校，現在是拿購房合同就可以直接上豐慶路的金水外國語，這個項目對于這個學校是完全沒有距離上的優勢的，不過中環壹號南側的金水外國語東校區已開工，最快2025年秋季投入使用，中學的南側還規劃有小學教育用地，也會是一所重點小學的分校區，這樣學校的優勢一下子就上來了，美盛把片區的教育問題看的是明明白白。

金水北已經成了三環外各大新區的NO1，無論是位置還是配套，美盛因為距離三環主城更近，價值更為凸顯，最大的缺點就是高容積率了，但價格又是天花板，確實是剛需買不起改善看不上了。(展開全部)

那邊萬科剛開工，這邊招商即官宣將繼續與天河控股合作代建其朱屯摘得的兩個地塊，惠濟北真的是好不熱鬧，體量都不小，這也意味這一場內卷大戰即將啟動。

朱屯原為錦藝四季城地塊，錦藝熄火之后，旭輝參與開發了一期一江云著，后期的可開發住宅地塊基本全由城投負責摘地，然后以代建的形式尋找新的合作伙伴，所幸的是整個區域住宅已被開發個差不多（但錦藝的爛尾樓還未完全得到妥善的解決），整個朱屯大盤最后的彩蛋在臨天河路的沿線商業。

金杯北路以西、濱河路以北，兩個地塊一塊開發，99畝，容積率2.0，雙方對于這個項目的定位為純改善。

2.0的容積率和緊鄰賈魯河的生態資源都是改善的特征，可惜的是單層住宅建筑面積禁止超過144平方米，無緣純改善，只能做到剛改+普通改善了，惠濟北大多數的項目都止步于143平，所以惠濟北最缺的是大面積段至少143平起步的純改善大面積段產品，比如最暢銷最受喜愛的165平的四房。

項目現在已經開始做前期準備工作，節點跟萬科差不多，二者也被視為是最強競爭對手，對于招商的產品還是挺期待的，惠濟區的典型案例就是招商雍瑞園，去化快，建的快，絲毫不拉跨，央企里比較有實力的開發商，不過競爭對手萬科雖然沒有賈魯河的優勢，但位置和地塊指標方便也非常占有優勢，況且萬科所到之處都是佼佼者，對于招商而言只能說是不能輕敵，

來勢洶洶，都很有實力，也都是惠濟北比較優質的地塊，放在2016年前后都是片區天花版，現在的市場只能是生不逢時了，慢慢賣時刻做好賣現房的準備就行了，期待二者可以聯合把惠濟北價格打下來。(展開全部)

管城非常低調的一個樓盤-國投昆侖朗境，很少見其做宣傳，可能跟自身體量太小有關，部分內購部分對外賣，價格也比電建洺悅融園低一些，16000+，預計2025年6月底交付，目前已封頂。

也是非常簡單的一個樓盤，只有兩棟樓，精裝修交付，兩棟樓的布局和戶型一樣，三梯六戶，面積段99平、117平和127平，127平為邊戶，117平和99平為中間戶，戶型也大致相同，選擇哪棟樓就真的是全憑個人喜愛了，定位就是純粹的剛需和剛改，在主城逐漸拋棄剛需客戶的同時昆侖朗境的99平總價160萬起步是管城主城上車門檻最低的一個項目，這個小面積還真的是比較誘人的。

產品是一方面，主要還要看位置，二環里的管城一向以破舊出名，航海路兩側算的上是管城主城第一個向外蔓延發展的新區域，所以周邊也多是一些家屬院、商品房，城市界面還是不錯的，昆侖朗境所在的這個更小的區域也因為全為開發用地沒有任何安置用地而備受關注，真的位置決定其高度。

東側為已確定的管城外國語學校分校區，西側為規劃小學用地，學校全部投入使用后在不考慮學校好壞的前提下上學真的是非常方便，置業管城能給安排上學校就已經很好了，教學質量還有待進一步考驗。

管城主城能選的新盤也就電建、鳳凰悅府和朗境了，鳳凰悅府就是典型的大面積段跟普通人關系不大，電建也更貴一些上車成本更高，比來比去就只有昆侖朗境更親民，有地緣情結的絕對可以看的一個樓盤。

這個小片區后期至少還有4個地塊待字閨中，競爭還是非常激烈的。(展開全部)

剛剛揭開神秘面紗的金水宸苑即高調喊話一眾競爭對手：美盛、越秀、信達、保利、萬科、招商一個都不拉下，這個態度只有佩服，能否后來者居上還要看金水宸苑有無大招，畢竟每一個競爭對手都不是善茬。

預計年底首開，毛坯交付，價格參照周邊17000+。

三家合作，常綠、藍城、興濤，是不是可以理解為興濤和常綠出錢，常綠操盤，藍城負責代建，三者強強聯合，給出的最好的解釋是18個月項目交付，這個時間在地產界也是相當豪橫的，誰家項目交付周期不得來個2-3年，金水宸苑給出的交房時間是2025年6月底，跟越秀時間差不多。

這個項目最受關注的一點就是隔壁的龍門實驗學校，金水宸苑對其給出的宣傳是學區房，拿合同就可以上的那種，項目在與學校的距離上也占有絕對優勢。

三個面積段，110平、127平和145平，145平為一梯兩戶設計，110平和127平為兩梯四戶設計，戶型全為南向三陽臺設計，陽臺寬度達2米，層高3.1米，部分樓棟做了架空層的設計，原以為常綠在金水北面對眾多強有力的競爭對手，會選擇小面積段剛需盤低價走量，沒想到內卷之下，金水宸苑帶來的居然還有驚喜。

出門就是魏河了，周邊有瀚宇天悅，城市界面和生活氛圍都還不錯，挺有生活氣息的，在這一點上就比越秀和信達略占優勢，最近地鐵有在建的7號線龍門站和已通車的4號線二十里鋪站，不過都不算近。

金水北現在的庫存之大，又臨年底，是不是意味著價格大戰已經在路上了。

對于金水宸苑的總結就是藍城代建并不是品質的象征，希望這個盤不要步某些盤的后塵，這個區域確實還挺適合生活，能否上車以價格為準。(展開全部)

再提起32個核心片區竟然有那么一絲陌生，確實地產已發生了巨變，這么多的核心片區，存在感最低的就是二七新區和經開物流園區了，二七新區好歹還有個地鐵7號線的盼頭，經開物流園區對于這點只有羨慕的份，但是勝在經開物流園區還有個引以為傲的夢湖，目前已注水。

因為有如意湖、北龍湖的成功案例，各個片區都規劃有湖以及臨湖系列的CBD,目前已經夭折很多了，夢湖還是幸運的，這里也被稱為是未來整個片區的封面，從其的效果圖來看確實非常的哇塞，不過要以落地為準。

整個片區距離夢湖最近的樓盤就是夢湖畔了。

國進民退，城投現在也開始專心搞地產了，這也是經開城發繼幸福濱河家園的又一大作，總209畝，分東苑和西苑開發，主要產品為7層洋房和小高層，一梯兩戶為主，面積為124平、165平和223平，外立面為三段式設計，底層干掛石材，中段水包砂工藝，頂部高檔鋁板材質，內部設有業主餐廳以及圖書館等休閑配套，產品確實不錯，典型的高端改善住宅，不過樓市行情發生巨變，各個區域都是艱難前行，更何況是一直都默默無聞的經開物流園區，即使家門口就是夢湖也不行，做過內購，但市場任何度一直很低。

優勢：
1、年底就交房的準現房。
2、未來的環境一定是周邊最好的，夢湖畔出門就是夢湖，是真正的臨湖而居，目前這應該也是所謂的湖景房最便宜的項目了。

劣勢就是缺各種配套，就是有配套也別指望會有太高的品質，另外發展周期過長，可能你房子都要賣了周邊還沒有太大的變化，畢竟區域和位置在這擺著呢。

目前是11000起步的價格，僅限地緣以及對于湖景房有特殊執念的人，其他就算了吧。(展開全部)