

這幾天一直在深圳調研,也基本看完了所有的核心板塊,有一些一手調研的市場信息,和大家分享一下。
1、深圳市場其實很簡單,新房稀缺,稍微好一點的版塊都不愁賣,盡管城市界面很差都無所謂;二手房指導價限制了存量房交易空間;這是整體的基本面;也讓深圳成為全中國管制最狠的市場之一。2、新房市場因為存量過于稀缺,受行情影響最小,只要不是很差的版塊都能有很好的成交。受影響最大的是城市邊緣地區的剛需板塊。3、從市場本身來說,深圳二手房市場在啟動,也已經過了找筍的階段;但整體來說,賣方的積極性遠遠大于買方的積極性。這和賣方被強行壓抑了幾年有關,心里很慌,想抓住這一波著急趕緊出。4、但最近咨詢的人也確實明顯多了。深圳不管是新房,還是二手房,量都不大。市場只要復蘇,會很快熱起來。疫情結束后,深圳市場確實有了一些積極的反應,但這個反應目前看卻并不強烈。就像一個池塘,沉寂了一個冬天,忽然來了一陣風,于是,死水微瀾,微波開始蕩漾起來。但這和高潮時的大浪相比,自然是不能比的,好就好在,有了反應。近期看了很多對于深圳樓市的預測,說1月份二手成交會突破3000套的有,說突破3500套的也有,還有人說會突破5000套。如果這個數據是真的,那么2月的成交,將達到2022年整體21704套的1/4;并且將一掃2021出臺指導價之后的陰霾,直接跳回到2020年的成交水平。那這將對深圳樓市起到決定性作用,按照量在價先的樓市傳導邏輯,下一步的房價上漲走勢,簡直就是明牌了。但問題在于,這個數據研究者說過需要到三月份才能得到驗證,所以我們也不好說什么。只是,成交量能不能突破5000套,我們不知道,但掛牌量在縮小,卻是事實。在防疫政策剛變化時,深圳二手房掛牌量達到了43210套的峰值,過年期間收縮到了34447套,相差9000套。截止到2月20日,又追回到了40454套,但也有2800套的差距。出處見水印。綠色柱體代表降價房源,紅色柱體代表漲價房源,藍色曲線代表價格走勢。很明顯,從2月份開始,曲線有了明顯的波動。從2月份開始,這波新增的二手房源,都在漲價掛牌。2、成交量、成交價格整體回升,但這是要分開來看的。這一波成交確實是有回升,但和北京上海比,并不是一個量級。3、深圳整體市場,并沒有改變觀望的整體趨勢,業主在觀望,投資客也觀望;4、目前來看,主要還是房東的樂觀程度更強一點,從漲價出貨可以看出來。5、整體來說,深圳政策性壓抑太久,啟動制約極大,整體尚處在啟動期。這幾天,在我們正在深圳考察的時候,一個熱搜掛了很久。這個項目叫信城縉悅花園,在龍崗區龍崗街道的最北邊,戶型從78到115平。這個項目正是傳說意義上的那種剛需項目,最低售價3萬6,最高價格4萬2。便宜是便宜,但位置卻很尷尬,基本屬于深圳最邊緣版塊,所以這個項目賣的并不好,2022年7月二期開盤,一共490套房子,只賣出了17套。最終被逼急了,所以自愿自損60萬首付,還銀行貸款的辦法。客戶30萬就能買房,這可是深圳,誰能想到在2023的深圳竟然能出現這種好事。結果必然是搶瘋了,一天就賣了70多套,超過了之前半年的成交量。結果又必然是違規了,所以想到不用想,一定會被處罰。但是盡管在綁定完3000+的精裝后,整體價格上到了47000到5萬;盡管比信城縉悅花園晚一個月,在8月底開盤。但是依然擋不住1198戶房源,至今不過半年的時間,96平的小戶型已經基本售罄,連30多套頂樓都只賣剩下了兩套。117的戶型,也所剩無幾。那么,同樣是剛需盤,盡管另一個貴了將近1萬的均價,但是為什么就是賣得好呢?當我們在地圖上,標清楚兩個項目的位置時,一切都一目了然。1、信城縉悅花園如果在市場好的時候,一定也能有不錯的去化,比如說在2015年和2019年。但是,問題在于,市場下行時被打的一敗涂地。這樣的項目,這樣的版塊,一定要引起警惕。
2、想都不用想,在行情重新起來的時候,這樣的項目一定也不愁賣,在大盤帶動下,也會賣的很好,但這只是溢出效應,是市場最容易迷惑人假象。
同樣的案例,除了龍崗,還有坪山,惠州,和所有環深版塊。
3、在截止到2月20日深圳所掛牌的40454套二手房中,龍崗所占最多,有11039套。這也說明了,前期很多買龍崗的投資客,都在著急套現離場。
4、投資,特別是對于樓市投資,賣低價賭大盤漲,等待暴擊的機會早已經過去了。2015-2019年就是最后一輪。
5、疫情后這幾年,在幾乎所有城市,樓市最大的改變都是一樣的,這就是版塊分化越來越陡峭。
對于深圳來說,優質剛需版塊,比如說光明南;優質改善版塊,比如說紅山。不管價格有多貴,都會賣的很好。而深圳城市邊緣版塊,不管有多便宜,甚至價格比不過東莞,但依然會很冷。
6、信城縉悅花園的故事告訴我們,越是便宜的剛需版塊,越是會受到行情的打擊越重。因為,最不能抗打。
很多關外剛需版塊,是被大量投資客占領的,這些人是最在乎眼前得失的人群。所以一有行情的風吹草動,這些投資客就坐不住了,都想趕緊套現離場。
7、這又引申出另一個問題,就是臨深版塊,到底有沒有價值,到底是不是偽概念?答案很明確,一定是。邏輯同信城縉悅花園一樣。都是在行情好的時候,抄底低價,賭大盤漲,從而暴擊。但這個邏輯已經被證偽了,是錯的。所以,所有的環一線概念都基本可以確定是錯的。
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(完)
責任編輯:raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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