這幾天一直在深圳調研，也基本看完了所有的核心板塊，有一些一手調研的市場信息，和大家分享一下。

1、深圳市場其實很簡單，新房稀缺，稍微好一點的版塊都不愁賣，盡管城市界面很差都無所謂；二手房指導價限制了存量房交易空間；這是整體的基本面；也讓深圳成為全中國管制最狠的市場之一。

2、新房市場因為存量過于稀缺，受行情影響最小，只要不是很差的版塊都能有很好的成交。受影響最大的是城市邊緣地區的剛需板塊。

3、從市場本身來說，深圳二手房市場在啟動，也已經過了找筍的階段；但整體來說，賣方的積極性遠遠大于買方的積極性。這和賣方被強行壓抑了幾年有關，心里很慌，想抓住這一波著急趕緊出。

4、但最近咨詢的人也確實明顯多了。深圳不管是新房，還是二手房，量都不大。市場只要復蘇，會很快熱起來。

2

先說二手房。

疫情結束后，深圳市場確實有了一些積極的反應，但這個反應目前看卻并不強烈。

怎么說呢？

就像一個池塘，沉寂了一個冬天，忽然來了一陣風，于是，死水微瀾，微波開始蕩漾起來。

但這和高潮時的大浪相比，自然是不能比的，好就好在，有了反應。

這些大概率能從一月份的二手房成交數據中看出來。

近期看了很多對于深圳樓市的預測，說1月份二手成交會突破3000套的有，說突破3500套的也有，還有人說會突破5000套。

如果這個數據是真的，那么2月的成交，將達到2022年整體21704套的1/4；并且將一掃2021出臺指導價之后的陰霾，直接跳回到2020年的成交水平。

那這將對深圳樓市起到決定性作用，按照量在價先的樓市傳導邏輯，下一步的房價上漲走勢，簡直就是明牌了。

但問題在于，這個數據研究者說過需要到三月份才能得到驗證，所以我們也不好說什么。

只是，成交量能不能突破5000套，我們不知道，但掛牌量在縮小，卻是事實。

在防疫政策剛變化時，深圳二手房掛牌量達到了43210套的峰值，過年期間收縮到了34447套，相差9000套。截止到2月20日，又追回到了40454套，但也有2800套的差距。

很明顯，春節后，觀望的賣方多了。

而這些掛牌的房源，也普遍在預期漲價。

出處見水印。綠色柱體代表降價房源，紅色柱體代表漲價房源，藍色曲線代表價格走勢。

很明顯，從2月份開始，曲線有了明顯的波動。從2月份開始，這波新增的二手房源，都在漲價掛牌。

這就是深圳二手市場的基本情況：

1、經過12月到現在，筍盤基本被抹平，這是事實；

2、成交量、成交價格整體回升，但這是要分開來看的。這一波成交確實是有回升，但和北京上海比，并不是一個量級。

3、深圳整體市場，并沒有改變觀望的整體趨勢，業主在觀望，投資客也觀望；

4、目前來看，主要還是房東的樂觀程度更強一點，從漲價出貨可以看出來。

5、整體來說，深圳政策性壓抑太久，啟動制約極大，整體尚處在啟動期。

3

再說外地投資客最在乎的剛需市場。

這幾天，在我們正在深圳考察的時候，一個熱搜掛了很久。

這個項目叫信城縉悅花園，在龍崗區龍崗街道的最北邊，戶型從78到115平。

這個項目正是傳說意義上的那種剛需項目，最低售價3萬6，最高價格4萬2。

便宜是便宜，但位置卻很尷尬，基本屬于深圳最邊緣版塊，所以這個項目賣的并不好，2022年7月二期開盤，一共490套房子，只賣出了17套。

最終被逼急了，所以自愿自損60萬首付，還銀行貸款的辦法。

客戶30萬就能買房，這可是深圳，誰能想到在2023的深圳竟然能出現這種好事。

結果必然是搶瘋了，一天就賣了70多套，超過了之前半年的成交量。

結果又必然是違規了，所以想到不用想，一定會被處罰。

但這正是剛需新房市場的最真實形態。

光明南的中海觀園，限價4萬4的毛坯，也是剛需盤。

但是盡管在綁定完3000＋的精裝后，整體價格上到了47000到5萬；盡管比信城縉悅花園晚一個月，在8月底開盤。

但是依然擋不住1198戶房源，至今不過半年的時間，96平的小戶型已經基本售罄，連30多套頂樓都只賣剩下了兩套。117的戶型，也所剩無幾。

那么，同樣是剛需盤，盡管另一個貴了將近1萬的均價，但是為什么就是賣得好呢？

當我們在地圖上，標清楚兩個項目的位置時，一切都一目了然。

中海更靠近深圳核心區，距離關內也更近。

信城縉悅花園除了便宜，沒有任何優勢。

我們所要思考是：

1、信城縉悅花園如果在市場好的時候，一定也能有不錯的去化，比如說在2015年和2019年。但是，問題在于，市場下行時被打的一敗涂地。這樣的項目，這樣的版塊，一定要引起警惕。

2、想都不用想，在行情重新起來的時候，這樣的項目一定也不愁賣，在大盤帶動下，也會賣的很好，但這只是溢出效應，是市場最容易迷惑人假象。

同樣的案例，除了龍崗，還有坪山，惠州，和所有環深版塊。

3、在截止到2月20日深圳所掛牌的40454套二手房中，龍崗所占最多，有11039套。這也說明了，前期很多買龍崗的投資客，都在著急套現離場。

4、投資，特別是對于樓市投資，賣低價賭大盤漲，等待暴擊的機會早已經過去了。2015-2019年就是最后一輪。

5、疫情后這幾年，在幾乎所有城市，樓市最大的改變都是一樣的，這就是版塊分化越來越陡峭。

對于深圳來說，優質剛需版塊，比如說光明南；優質改善版塊，比如說紅山。不管價格有多貴，都會賣的很好。而深圳城市邊緣版塊，不管有多便宜，甚至價格比不過東莞，但依然會很冷。

6、信城縉悅花園的故事告訴我們，越是便宜的剛需版塊，越是會受到行情的打擊越重。因為，最不能抗打。

很多關外剛需版塊，是被大量投資客占領的，這些人是最在乎眼前得失的人群。所以一有行情的風吹草動，這些投資客就坐不住了，都想趕緊套現離場。

7、這又引申出另一個問題，就是臨深版塊，到底有沒有價值，到底是不是偽概念？答案很明確，一定是。邏輯同信城縉悅花園一樣。都是在行情好的時候，抄底低價，賭大盤漲，從而暴擊。但這個邏輯已經被證偽了，是錯的。所以，所有的環一線概念都基本可以確定是錯的。

8、在深圳做的所有調研，我們做了一份非常詳細的市場報告，包含了核心版塊現狀詳情、板塊的分析，以及優質版塊和劣質版塊的詳細區分，加下方微信，即可領取。

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（完）

責任編輯：raojunling