最近好幾個人都說后悔沒買璞悅，幾個月前看的時候還猶豫，結果很快就沒房可買了。也不知道真的假的，我覺得在給他們一次機會，也還是難下決心。

保利璞悅這個盤剛開始賣的時候也沒覺得特別好，但等到買不住時候，就會覺得好香。上半年經常會有對比璞岸和璞悅的，現在幾乎沒有啦，大部分共識就是璞悅比璞岸好。

還有旁邊萬科拾謐森語，去年經常會聽到有人說萬科這個盤風水不好、戶型設計不合理、交房時間晚，今年聽到的則全是優點。

目前剩余房源以255㎡四房兩廳三衛、260㎡頂復、320㎡頂復，一樓帶院為主，大概還有30套左右，價格也都是一千萬起步，開發商也比較下本，做了幾個牛逼的樣板間大手筆，對外報價3000萬＋，贈送軟裝，明顯不想買的節奏。

到達這個總價，買得起的覺得不值當，買不起的覺得有錢真好系列。

地塊是去年6月份拿的，樓面價20663元/平，相比對岸中海云著湖居25280元/平，便宜了5000塊，售價則高了5000塊不止，一正一反就是上萬塊的差價，真正的建標成本能有多少？

接下來北岸還會供應兩塊地，個人認為比璞岸要好些，同樣是臨湖，還有地鐵，距離清華附中還很近，西側是四梁八柱，會有一些底商配套，目前也聽說幾家房企躍躍欲試，樓面價應該會高于璞悅這個，但真正入市也要到明年年中，到時候再看看吧。(展開全部)

云鼎要交房了，看看這品控水平

2023年9月北龍湖北岸新房格局
（自西向東）——

1、萬科拾謐森語，在年初已經售完，因為萬科管制較嚴，市場上也沒有“轉讓房”，部分樓棟玻璃已經裝好，正在做外立面，顏色偏深。

2、保利璞悅
159㎡四房在幾個月前已經售完，市場上偶有轉讓房，還要加價10-25萬，真的牛逼。199㎡四房在上周正式售完，連2樓樣板間都賣掉了，屬實牛逼。
現在主推260㎡、320㎡頂復，前者1100萬左右，后者1300萬左右。最近賣的還不錯，近幾天就賣了四五套，相比之前節奏明顯加快。

3、華曦府
還在土地出讓金以及滯納金上面糾纏，眼下暫時避開吧。
4、蘭溪府
新盤，售樓部這個月可能會開放，目前正在進軟裝。
開發商還是國企，鄭新建投，跟蘭溪書苑一個，面積段134-196平之間，今年底前開盤問題不大?？催^瑞府，不滿意的可以蹲一蹲這個，對比下。

5、華潤瑞府
最后一批129㎡三房加推中，其他145/155、213㎡樓王也在同步售賣中，節奏正常，不算好也不算差。
整盤934套，目前還有200套左右，可以說是是中產上車北龍湖最低門檻，這個小區的話小戶型不愁賣，即使蘭溪府 華曦府在這，畢竟交房時間更早，還是有優勢的。大戶型就難了，也不建議，完全錯配。

6、保利璞岸
最近維權中，主要是外立面，被稱為“宿舍樓”。
所剩房源不多，售樓部里160㎡和185㎡都沒幾套，但外面工抵房遍地，保利規矩是挺亂的，內部從上到下就是搞錢。
這個項目和璞悅最大的痛點就是頂復比較難賣，去化周期長一些。但也都是尾盤了，接下來總價就很尷尬了。

7、綠城湖畔雲廬
綠城榜上中交這個大款后，已經變身渣女，房子不好好蓋，價格還瞎賣，主打一個不缺錢。每月成交都是個位數，產品不如中海，價格還更貴。
最近瘋傳要大降價，但還沒落地，也可能在審批中。

8、中海云著湖居
這個拿地到現在兩年半啦，絕對要當北岸老baby，目前賣出去的房子有200多套，占總套數三分之一，即使行情回暖，也得兩三年賣，如果繼續走冷，那就和綠城相約賣現房。
目前價格倒是正常，臨路低樓層不到3.2萬，不臨路3.3萬左右，500萬左右上車北龍湖精裝洋房。比起茉莉公館小高層、善水上境小高層還是香的，只是位置上差了點，就看怎么取舍。

一番梳理就會發現，北岸現在不缺小高層，開始缺洋房了，尤其是150-200這個面積段的標準層，繼續拍地吧，輸入新鮮血液。(展開全部)

9.2 恭喜中海云著湖居喜上《小莉幫忙》

樓盤定位和戶型排布邏輯和華潤瑞府差不多，由于南側有個北龍湖的魏河和公園，在最南側排布了大面積220的河景房，這個河景房不利因素也多，處于北龍湖湖水閘門外側，作為北龍湖的尾水，水質較差，魏河在夏季防汛期大部分時間屬于干枯狀態，下雨的時候積些水，滋生蚊蟲很多。其余北側、東側、西側外圍都是整個樓盤面積最小，不利因素最多的 149平米洋房，作為小區169主力面積段的陪襯戶型，在降價打折引流的時候都會拿出這些房子來引誘市場上的客戶。
其余的懶的說了，因為談論房子對我來說其實是一件簡單無趣的事情。

一樓帶院這種產品深受部分客戶的喜愛，覺得有天有地有院子，在自己的一方凈土，遠離城市的喧囂。

價格也一直不低，一方面確實少，必須得是洋房（高層、小高層那都是耍流氓），主城區容積率普遍高，遠郊又覺得沒配套，看過來看過去就那么幾個樓盤。但北龍湖是很多的，只要是多層社區，都有這種產品，大部分都帶地下室，價格也能賣的奇高。比如永威上和院，標準層6萬左右，一樓帶院10萬左右，全毛坯交付，單套2000多萬，關鍵還真有人買，今年已經成交了幾套。

其他比較有代表的就是正商上境系，他們的地下室是精裝的，但也是基礎硬裝，像墻面軟包、大吊頂這些都是沒有的，如圖一中所示基本都沒有的，只有地磚、空調新風、墻面乳膠漆這些，如圖二所示。其他還有精裝的就是正弘臻有少部分，但地下室僅有一層，還有待售的新盤亞新星云灣。

除此之外，北龍湖大部分小區的一樓帶院里面的地下室都是毛坯交付，這個地方想出效果的話還是很費錢的，個人不是很喜歡，地下空間儲物還行，作為起居會客功能區總感覺不太舒服。但開發商不帶地下室又賣不上溢價，這就比較尷尬。

最近，云著湖居又推出首付120萬起，在北龍湖買一樓帶院的3套低價房源。

第一套，位于6號樓，一樓124㎡，院子約108㎡，地下室層高5.95米，總價600萬，但這套房位置不是很好，挨著路和東側高鐵線，之前的標準層就是整個小區最便宜的。

第二套，位于3號樓，一層154平，院子約107㎡，地下室層高5.95米，總價750萬，位置比6號樓稍好點。

第三套，位于9號樓，一層154㎡，院子約84㎡，地下室層高5.95米，總價770萬，這套房不臨路，位置還可以。(展開全部)

鄭東新區外國語小學部、鄭東新區外國語中學部。原來是龍翔小學和龍翔中學，典型的村小，教學質量很差的那種，現在東區普遍集團校，掛名東外的牌子，擦亮眼睛。
大量生源來自于龍興嘉苑村里的孩子，這里沒有別的意思，懂的都懂什么意思。
甚至清華附中都是挺差的學校，更甭提這些村小了。

云著呈現出來的效果還是很驚艷的，目前買過的業主都是相當滿意的，相當認可的