朗悅公園府自己在售樓部吹吹牛也就罷了，現在還拉上些所謂中立評論師一起帶著吹，大有引導輿論的意思，過分了朋友。

首先我們分析一下贈送面積是否超值？

計算是否超值應該基于定性定量分析，而售樓部和網上某些人張口就是送10多平，得房90%等言論其本質是偷換了計算標準，不是定性定量的，是錯誤的計算方法，其結果也是不科學不可信的。
首先我找到了幾張89戶型的尺寸圖。一張是公園道4期公示的平面圖，據說與公園府一樣；另一張是公園道4期合同里的；還有一張是我在公園府售樓部偷拍的；
平面圖尺寸難以界定暫且不表，剩下兩張我計算出不含贈送的面積，第一個是62.37平、第二個是60.92平（含墻的套內面積，如果計算錯誤，請大家指出），太感人了好嗎？正常按75%得房率計算89戶型套內面積是66.75，公園府少了66.75-60.92=5.83平。
其次，大家應該知道了，按政策要求飄窗本來就不算面積，陽臺也本來就是按一半面積計算，所以公園府這部分贈送不是好兄弟講道義，這是他本就應該做的，這部分贈送不應計入超值贈送范疇。
那么，實際的超值贈送只有個書房，含墻7.83平。
結論，公園府89戶型套內面積比75%得房率的少了5.83平，但由于贈送了7.83平，實際多得了2.平。
當然，只有最終簽合同上的尺寸才是實錘，目前的分析多少有點捕風捉影，但按照相關規定，開放商預售證下來之后，公攤系數應該給予公示，到時可再次分析。


公園府應該如何定價？

先扒一扒公園府吹牛的部分
1、 一期地塊85.476畝，是以整個地塊的最邊緣算的，并非小區內部90多畝；
2、 綠化率30.8%，售樓部和某些網站宣稱的40%不知道哪里來的；
3、 樓間距7號樓與8號樓46.91米、6號樓與7號樓45.65米、3號樓與2號樓47.39，9號樓與1號樓54米，售樓部宣稱樓間距達到55米，讓人誤以為所有樓間距都是55米；
4、 容積率3.796，因為贈送面積，實際容積率必然高于這個數值；
5、 百度地圖實測，距離1號線梧桐街站0.98公里，距離公園茂3.4公里，距離丹尼斯2.8公里，距離高新萬達4.1公里，距離鄭州市中心醫院高新區醫院4公里——所謂的高新區核心位置，實際上只占一個地鐵，同時距離燃氣發電廠的直線距離只有1公里；
6、 宣稱7校全齡教育，大部分客戶是為了學校選擇公園府——這臺詞用在送學位的公園道上也湊合算合理，公園府規劃的小學、初中全部未定，實在可笑
7、 第一家采用分離式核心筒？此項創新多年前就被采用了，解決了中戶通風問題，也帶來了北側采光、隱私性差的問題。

公園府定價明顯想向公園道看齊，那么我們來對比一下
環境公園道強：科學大道北比科學大道南強毋庸置疑
商業公園道強：公園茂就在公園道家門口，公園府距離商業較遠
教育公園道強：即便公園道送的學位含金量不高，也比公園府啥都沒有強
地鐵大差不差：公園府在1號線旁邊，公園道3期也在1號線旁邊，4期后期距8號線近
至于產品、物業、贈送面積什么的幾乎一樣；
總體來看，公園府資質完全不夠高攀公園道1號，想跟著公園道賣到16000，簡直迷之自信。
誰能與之相比呢？個人認為未開盤的金科城邊角料3期，剛開盤的錢隆城，與公園府相比，各有優劣，實為同一價格區間的產品。送面積2平按3萬的溢價平均到每平方是不到350元，精裝修按每平1000的溢價，那么金科城3期精裝價格去掉1000元，錢隆城不送面積價格加350元，即14350-14500元/平，這才是公園府的合理價格。當然，如果公攤系數公布后，實際公攤沒有預想這么大，就另當別論。
謹以此文獻給各位買房的同僚，祝各位撥開迷霧，看清本質，不被套路不掉坑。