朗悅公園府自己在售樓部吹吹牛也就罷了,現在還拉上些所謂中立評論師一起帶著吹,大有引導輿論的意思,過分了朋友。
首先我們分析一下贈送面積是否超值?
計算是否超值應該基于定性定量分析,而售樓部和網上某些人張口就是送10多平,得房90%等言論其本質是偷換了計算標準,不是定性定量的,是錯誤的計算方法,其結果也是不科學不可信的。
首先我找到了幾張89戶型的尺寸圖。一張是公園道4期公示的平面圖,據說與公園府一樣;另一張是公園道4期合同里的;還有一張是我在公園府售樓部偷拍的;
平面圖尺寸難以界定暫且不表,剩下兩張我計算出不含贈送的面積,第一個是62.37平、第二個是60.92平(含墻的套內面積,如果計算錯誤,請大家指出),太感人了好嗎?正常按75%得房率計算89戶型套內面積是66.75,公園府少了66.75-60.92=5.83平。
其次,大家應該知道了,按政策要求飄窗本來就不算面積,陽臺也本來就是按一半面積計算,所以公園府這部分贈送不是好兄弟講道義,這是他本就應該做的,這部分贈送不應計入超值贈送范疇。
那么,實際的超值贈送只有個書房,含墻7.83平。
結論,公園府89戶型套內面積比75%得房率的少了5.83平,但由于贈送了7.83平,實際多得了2.平。
當然,只有最終簽合同上的尺寸才是實錘,目前的分析多少有點捕風捉影,但按照相關規定,開放商預售證下來之后,公攤系數應該給予公示,到時可再次分析。
公園府應該如何定價?
先扒一扒公園府吹牛的部分
1、 一期地塊85.476畝,是以整個地塊的最邊緣算的,并非小區內部90多畝;
2、 綠化率30.8%,售樓部和某些網站宣稱的40%不知道哪里來的;
3、 樓間距7號樓與8號樓46.91米、6號樓與7號樓45.65米、3號樓與2號樓47.39,9號樓與1號樓54米,售樓部宣稱樓間距達到55米,讓人誤以為所有樓間距都是55米;
4、 容積率3.796,因為贈送面積,實際容積率必然高于這個數值;
5、 百度地圖實測,距離1號線梧桐街站0.98公里,距離公園茂3.4公里,距離丹尼斯2.8公里,距離高新萬達4.1公里,距離鄭州市中心醫院高新區醫院4公里——所謂的高新區核心位置,實際上只占一個地鐵,同時距離燃氣發電廠的直線距離只有1公里;
6、 宣稱7校全齡教育,大部分客戶是為了學校選擇公園府——這臺詞用在送學位的公園道上也湊合算合理,公園府規劃的小學、初中全部未定,實在可笑
7、 第一家采用分離式核心筒?此項創新多年前就被采用了,解決了中戶通風問題,也帶來了北側采光、隱私性差的問題。
公園府定價明顯想向公園道看齊,那么我們來對比一下
環境公園道強:科學大道北比科學大道南強毋庸置疑
商業公園道強:公園茂就在公園道家門口,公園府距離商業較遠
教育公園道強:即便公園道送的學位含金量不高,也比公園府啥都沒有強
地鐵大差不差:公園府在1號線旁邊,公園道3期也在1號線旁邊,4期后期距8號線近
至于產品、物業、贈送面積什么的幾乎一樣;
總體來看,公園府資質完全不夠高攀公園道1號,想跟著公園道賣到16000,簡直迷之自信。
誰能與之相比呢?個人認為未開盤的金科城邊角料3期,剛開盤的錢隆城,與公園府相比,各有優劣,實為同一價格區間的產品。送面積2平按3萬的溢價平均到每平方是不到350元,精裝修按每平1000的溢價,那么金科城3期精裝價格去掉1000元,錢隆城不送面積價格加350元,即14350-14500元/平,這才是公園府的合理價格。當然,如果公攤系數公布后,實際公攤沒有預想這么大,就另當別論。
謹以此文獻給各位買房的同僚,祝各位撥開迷霧,看清本質,不被套路不掉坑。